Fideicomiso para extranjeros: cómo se constituye y plazos

El fideicomiso para extranjeros es la vía legal para que un comprador de Estados Unidos o Canadá acceda a un inmueble en la costa o cerca de la frontera de México. Si tu desarrollo está en esa franja, cada venta a un extranjero pasa por aquí.

El banco tramita el fideicomiso. Tú lo pones en marcha. Tú eres quien transmite el inmueble, quien entrega los datos y quien carga con los tiempos frente al comprador. Aquí vas a ver quién hace qué, cuánto marca la ley para cada paso y qué tienes que tener listo para no frenar un cierre.

Qué es un fideicomiso para extranjeros

La Constitución prohíbe que un extranjero adquiera el dominio directo de tierras y aguas en la zona restringida: 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 a lo largo de las playas (artículo 27, fracción I). El detalle de la franja y de los destinos que incluye está en nuestra guía de la zona restringida.

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) abre una puerta. Su artículo 11 permite que un banco, como fiduciario y con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), adquiera derechos sobre un inmueble en la franja. El fin del fideicomiso es que el extranjero use y aproveche el inmueble sin adquirir derechos reales sobre él.

¿Qué incluye ese uso y aprovechamiento? El artículo 12 lo define: el uso o goce del inmueble, sus frutos y productos, y cualquier rendimiento de su explotación lucrativa, a través de terceros o del banco. En la práctica, el comprador puede vivir ahí, rentarlo y quedarse con las rentas.

Cuida cómo lo dice tu equipo. El comprador es fideicomisario, no dueño. Si tu folleto dice “serás propietario”, promete algo que la ley no le da.

Las tres partes del fideicomiso

La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC) define el fideicomiso en su artículo 381: el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad de un bien para un fin lícito y determinado. En una venta de tu desarrollo, las partes quedan así:

Dos detalles que el comprador va a preguntar:

• Puede dejar fideicomisarios sustitutos. Se pueden designar varios fideicomisarios, simultáneos o sucesivos, en el contrato o en un acto posterior (LGTOC, artículos 382 y 383). Así el comprador deja definido quién recibe sus derechos.
• Puede exigirle al banco. El fideicomisario tiene derecho a exigir el cumplimiento del fideicomiso y a atacar los actos del banco hechos de mala fe o en exceso de sus facultades (LGTOC, artículo 390).

Cómo se constituye un fideicomiso para extranjeros, paso a paso

El orden puede variar según el banco y el notario. Esta es la ruta que marca la ley:

1. Acuerdo de compra. Si vendes en preventa, lo normal es firmar antes un contrato de promesa. Para ser válido debe constar por escrito, tener los elementos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (Código Civil Federal, artículo 2246). Fija en él una fecha realista para la escritura.
2. Elección del banco fiduciario. Solo pueden ser fiduciarias las instituciones autorizadas por la ley (LGTOC, artículo 385). Lo elige el comprador o se lo propones tú.
3. Solicitud del permiso a la SRE. La presenta el delegado fiduciario del banco, por medios electrónicos, según la página oficial del trámite. Lleva los datos de las partes, la duración, el uso del inmueble, su descripción y su distancia a la frontera o a la zona federal marítimo terrestre.
4. Resolución de la SRE. La SRE resuelve considerando el beneficio económico y social de la operación (LIE, artículo 14).
5. Firma ante notario. El fideicomiso debe constar por escrito (LGTOC, artículo 387). Tú transmites el inmueble al banco y el comprador queda como fideicomisario.
6. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad. El fideicomiso sobre un inmueble se inscribe en el registro del lugar donde está el bien. Desde esa fecha surte efectos frente a terceros (LGTOC, artículo 388).
7. Inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Corre a cargo del banco fiduciario, dentro de los 40 días hábiles siguientes a la constitución del fideicomiso o al otorgamiento de los derechos de fideicomisario (LIE, artículo 32, fracción III).

Plazos del fideicomiso para extranjeros

Esta es la parte que más le importa al comprador que viene de Estados Unidos, donde un cierre tiene fecha fija. Los plazos que sí están en la ley:

Ojo: la página oficial del trámite informa que la SRE suspendió el plazo de 5 días hábiles por fallas técnicas de su sistema electrónico, el SIPAC27, con base en un acuerdo publicado en el Diario Oficial el 29 de septiembre de 2020. La misma página aclara que el trámite no se suspendió y que las solicitudes se procesan de forma manual.

No le prometas al comprador un plazo cerrado y no cuentes con la aprobación automática. Pregúntale al banco fiduciario cuánto tardan hoy sus permisos y ponlo en el contrato de promesa con holgura.

La prórroga

Los 50 años se prorrogan a solicitud del interesado (LIE, artículo 13). La Ley Federal de Derechos cobra una cuota aparte por la solicitud extemporánea de ampliación (artículo 25, fracción V, inciso c). Dile al comprador que la pida antes de que venza.

Cuánto cuesta el permiso

La cuota por el permiso del artículo 11 de la LIE está en la Ley Federal de Derechos, artículo 25, fracción V, inciso a). El texto publicado por la Cámara de Diputados marca 21,648.83 pesos. Las cuotas de derechos se actualizan cada 1 de enero (LFD, artículo 1o), así que confirma el monto vigente con el banco.

A eso se suman los honorarios del banco fiduciario, los del notario, los impuestos de la operación y los derechos de registro. No hay un monto fijo en la ley para esos conceptos. Pide cotización por escrito antes de dar un costo total al comprador.

Qué preparas tú como desarrollador

La solicitud del banco a la SRE pide datos que salen de tu expediente. Si los tienes listos, el banco no espera. Según la página oficial del trámite, la solicitud lleva:

• Nombre y nacionalidad del fideicomitente.
• Nombre del banco que actuará como fiduciario.
• Nombre y nacionalidad del fideicomisario, y de los fideicomisarios en segundo lugar y sustitutos, si los hay.
• Duración del fideicomiso.
• Uso o fines del inmueble.
• Descripción, ubicación, medidas, colindancias y superficie total del inmueble.
• Distancia del inmueble a la frontera o a la zona federal marítimo terrestre.
• Pago de derechos.

Tu lista interna:

• Título de propiedad del predio y régimen de condominio inscritos, con la unidad bien identificada.
• Plano de cada unidad con medidas, colindancias y superficie.
• Distancia del predio a la playa o a la frontera, confirmada por tu notario.
• Un banco fiduciario identificado, con sus tiempos y honorarios por escrito.
• Un notario con experiencia en fideicomisos para extranjeros.
• Un contrato de promesa en inglés y español, con fecha de escritura realista.
• La ficha de cada unidad completa. Aquí están los datos mínimos de una ficha técnica inmobiliaria.

Cómo explicarle el fideicomiso al agente de Estados Unidos

El agente que trae al comprador va a repetir lo que tú le des. Dale una hoja de una página, traducida al inglés, con estas tres ideas:

• “El comprador tiene el uso, el goce y las rentas del inmueble por medio de un fideicomiso bancario.”
• “El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar. Se pueden nombrar fideicomisarios sustitutos.”
• “Un banco mexicano es el fiduciario, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.”

Fuera de la franja la regla cambia: el extranjero compra directo. Presenta a la SRE un escrito de convenio y obtiene su permiso, que en algunos casos se entiende otorgado o no se requiere (LIE, artículo 10 A). Lo explicamos en la guía para vender a extranjeros en México.

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Siguiente paso

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Información general. No sustituye la asesoría de un abogado o notario.