Vender a extranjeros en México: guía para desarrolladores

Vender a extranjeros en México es legal y está regulado. Aun así, es común que un desarrollador dude. Teme que el comprador de Estados Unidos o Canadá complique la escritura, que el banco tarde meses o que la operación quede en un área gris.

Esta guía te explica, ley en mano, qué puede adquirir un extranjero, cómo lo hace según la ubicación de tu desarrollo, cuánto tardan los trámites ante la SRE y qué obligaciones tienes tú como vendedor.

Qué dice la ley sobre vender a extranjeros

Todo parte del artículo 27, fracción I, de la Constitución. Solo los mexicanos y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas. Un extranjero también puede adquirirlo con una condición. Ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), acepta considerarse nacional respecto de esos bienes y no invocar la protección de su gobierno. Si falta a ese convenio, pierde los bienes en beneficio de la Nación.

El mismo artículo fija un límite. En una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las playas, un extranjero no puede adquirir por ningún motivo el dominio directo sobre tierras y aguas. La Ley de Inversión Extranjera (LIE) llama a esa franja zona restringida (artículo 2, fracción VI). Si quieres saber qué destinos entran, lee qué incluye la zona restringida y qué cambia.

De ahí salen dos caminos. Tu desarrollo cae en uno de los dos.

Fuera de la zona restringida: compra directa

Si tu desarrollo está tierra adentro, lejos de fronteras y costas, el comprador extranjero adquiere el inmueble directamente. Antes presenta ante la SRE un escrito en el que acepta lo que dice la fracción I del artículo 27 y obtiene el permiso correspondiente (LIE, artículo 10 A).

Los plazos dependen del municipio:

• Municipio totalmente fuera de la zona restringida. El permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa en el Diario Oficial de la Federación dentro de los 5 días hábiles siguientes a la solicitud.
• Municipio parcialmente dentro de la zona restringida. La SRE resuelve dentro de los 30 días hábiles siguientes.

La misma ley permite a la SRE publicar acuerdos generales para que, en ciertos supuestos, baste con presentar el escrito del convenio, sin permiso. Tu notario te dirá si tu operación entra en alguno de esos supuestos.

La lista de municipios que están total o parcialmente en la zona restringida la publica el INEGI en el Diario Oficial, por mandato del mismo artículo 10 A. Consúltala antes de prometerle algo al comprador.

Dentro de la zona restringida: el fideicomiso

En esta franja están destinos como las playas del Pacífico, el Caribe y Baja California. Ahí el extranjero accede al inmueble a través de un fideicomiso.

Así funciona, según la LIE y la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC):

1. Un banco es el fiduciario. La institución de crédito adquiere los derechos sobre el inmueble con permiso de la SRE (LIE, artículo 11).
2. El comprador es el fideicomisario. El fideicomiso le permite la utilización y el aprovechamiento del inmueble sin constituir derechos reales a su favor (LIE, artículo 11).
3. Uso, goce y rendimientos. Utilización y aprovechamiento significa usar y gozar el inmueble, incluidos los frutos y cualquier rendimiento de su operación, como las rentas (LIE, artículo 12).
4. Hasta 50 años, prorrogables. El fideicomiso dura un máximo de cincuenta años y se prorroga a solicitud del interesado (LIE, artículo 13).
5. Fideicomisarios sustitutos. El fideicomitente puede designar varios fideicomisarios, simultáneos o sucesivos (LGTOC, artículo 383). Los sustitutos se pactan en el contrato de fideicomiso, con el límite del artículo 394, fracción II.

Un matiz de lenguaje que importa en tu material de ventas: en zona restringida el comprador extranjero es fideicomisario. Si tu folleto dice que “será dueño”, promete algo que la ley no le da. Di que tendrá el uso, el aprovechamiento y los rendimientos del inmueble por medio de un fideicomiso de hasta 50 años, prorrogable. Cómo se constituye y cuánto tarda, paso a paso, está en nuestra guía del fideicomiso para extranjeros.

Cuánto tarda el permiso del fideicomiso

La SRE debe resolver el permiso en 5 días hábiles si la solicitud entra por su unidad central, o en 30 días hábiles si entra por una delegación estatal. Si no resuelve en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada (LIE, artículo 14). Súmale el tiempo del banco y de la notaría, que dependen de cada institución.

Y si el comprador usa una sociedad mexicana

La ley prevé otra vía. Una sociedad mexicana cuyos estatutos incluyen el convenio del artículo 27, fracción I, puede adquirir el dominio de inmuebles en zona restringida para actividades no residenciales, con aviso a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes (LIE, artículo 10, fracción I). Si el destino es residencial, esa sociedad también pasa por el fideicomiso (LIE, artículos 10, fracción II, y 11, fracción I).

Escritura y registro: lo que da certeza a la venta

La compraventa de un inmueble cuyo valor de avalúo supera el umbral del código civil se hace en escritura pública. En el Código Civil Federal ese umbral es de 365 veces el salario mínimo general diario (artículo 2320), referencia que hoy se entiende hecha a la UMA por la reforma constitucional de desindexación de 2016. Cada estado aplica su propio código civil, así que la regla exacta la marca el de tu entidad.

Después viene la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Un documento registrable que no se registra no produce efectos en perjuicio de tercero (artículo 3007), y la inscripción tiene efectos declarativos (artículo 3008). En corto: la venta vale desde la firma. El registro la protege frente a terceros.

Con Builders Update la compraventa se firma en México, en escritura pública ante notario. Si el comprador no viaja, firma su apoderado, con un poder otorgado en escritura pública o en carta poder ratificada ante notario (Código Civil Federal, artículo 2555).

Tus obligaciones como vendedor: antilavado

Vender a extranjeros no cambia tus obligaciones antilavado. Son las mismas que con un comprador mexicano, y conviene tenerlas resueltas antes de abrir el canal internacional.

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, reformada el 16 de julio de 2025, marca como actividad vulnerable:

• La construcción o desarrollo habitual o profesional de inmuebles, y la intermediación en la transmisión de su propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos (artículo 17, fracción V).
• La recepción de recursos para un desarrollo inmobiliario destinado a venta o renta (artículo 17, fracción V Bis). Esto puede alcanzar los recursos que recibes en preventa; confírmalo con tu oficial de cumplimiento.

En ambos casos presentas aviso ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) cuando la operación es igual o mayor a 8,025 veces el valor diario de la UMA. Además, el artículo 18 te pide:

• Identificar a tu cliente con documentos oficiales.
• Si compra a través de una sociedad o fideicomiso, identificar a su beneficiario controlador. Si es persona física, recabar su declaración sobre si existe uno (fracción III).
• Conservar el expediente al menos diez años (fracción IV) y estar dado de alta en el padrón que lleva la SHCP (fracción IV Bis).

Un punto práctico para el comprador de fuera: la ley prohíbe liquidar en efectivo la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles de 8,025 veces el valor diario de la UMA o más (artículo 32). El pago no puede ser en efectivo; lo práctico es la transferencia bancaria. Díselo desde la primera llamada y te ahorras sorpresas en la notaría.

Cuántos compradores de EE.UU. buscan casa en México

Resuelta la parte legal, queda encontrar al comprador. Estas son búsquedas mensuales promedio en Estados Unidos, en inglés:

Fuente: Google Ads Keyword Planner, 22-sep-2026.

Dos lecturas para tu calendario. En la búsqueda general el interés sube en octubre y en febrero, así que conviene publicar antes de esos meses. Y destinos de playa como Puerto Vallarta, Los Cabos o Tulum suelen caer en zona restringida; confírmalo en la lista del INEGI. Si es tu caso, tu equipo tiene que explicar el fideicomiso con soltura.

Cómo preparar tu desarrollo para vender a extranjeros

Antes de salir a buscar compradores fuera, revisa esta lista:

• Ubica tu desarrollo: dentro o fuera de la zona restringida, y si el municipio está total o parcialmente en ella.
• Si está en zona restringida, ten un banco fiduciario identificado y un notario con experiencia en fideicomisos para extranjeros.
• Ajusta tu material de ventas: fideicomisario, uso y aprovechamiento, 50 años prorrogables.
• Resuelve tu cumplimiento antilavado: expediente de identificación, beneficiario controlador, padrón y avisos.
• Define el pago por transferencia y el tipo de cambio de referencia.
• Prepara la ficha técnica de cada unidad con los datos que lee un agente de Estados Unidos. Aquí tienes los datos mínimos de una ficha técnica inmobiliaria.

Vender a extranjeros con Builders Update México

El último paso es llegar al comprador sin abrir una oficina en Estados Unidos. Builders Update México publica tu inventario para cerca de un millón de agentes de la red de Builders Update. Ellos traen al comprador y la compraventa se firma en México.

No hay costo de entrada si entregas todo tu inventario; si eliges unidades, son USD $100 por unidad. Al cierre pagas USD $400 por unidad vendida y Builders Update cobra 3%, solo cuando hay venta atribuida a la red. El resto de la comisión es del broker o del desarrollador; si hay broker, negocia su comisión directamente con el desarrollador. De la firma a la publicación son 30 días. Si quieres ver un ejemplo con números, IVA incluido, lee cuánto cobra una inmobiliaria con comprador de EE.UU..

Firmas directo con Builders Update México y recibes el contrato modelo antes de firmar. Revisa el detalle en la sección de certeza jurídica.

Empieza a vender a extranjeros

Si tu desarrollo ya cumple lo de esta guía, o está cerca, reserva tu lugar en la primera cohorte. Te mandamos el formato de carga y agendamos una sesión de 30 minutos con tu equipo.

Información general. No sustituye la asesoría de un abogado o notario.