Zona restringida: qué destinos incluye y qué cambia

La zona restringida es la franja de México donde un extranjero no puede adquirir el dominio directo de un inmueble. Mide 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. Si tu desarrollo está en la costa o cerca de la frontera, casi seguro cae ahí.

El comprador de Estados Unidos y Canadá sí puede comprar ahí, por medio de un fideicomiso bancario. Lo que cambia es la forma de vender. En esta guía ves qué destinos entran en la franja, cómo compra ahí un extranjero y qué tienes que ajustar en tu equipo y en tu material de ventas.

Qué es la zona restringida

La regla nace en el artículo 27, fracción I, de la Constitución. Solo los mexicanos y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas. El Estado puede conceder ese mismo derecho a un extranjero, con una condición. El extranjero acepta ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) considerarse nacional respecto de esos bienes y se compromete a no invocar la protección de su gobierno.

Luego viene el límite. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, la Constitución dice: “por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas”.

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) le pone nombre a esa faja en su artículo 2, fracción VI: zona restringida.

Qué destinos incluye la zona restringida

La ley no trae una lista de ciudades. Trae una distancia. Por eso la pregunta útil es dónde está tu predio respecto de la playa y de la frontera.

El artículo 10 A de la LIE trabaja por municipio. Distingue tres casos: municipios totalmente fuera de la franja, parcialmente dentro y totalmente dentro. Manda al INEGI publicar esa lista en el Diario Oficial de la Federación y mantenerla actualizada. Antes de prometerle algo a un comprador, pide a tu notario que confirme tu predio contra esa lista y contra el plano.

Con la regla de distancia en la mano, así quedan frente a la franja los destinos que más busca el comprador de Estados Unidos:

Fuente de volúmenes: Google Ads Keyword Planner, 22-sep-2026.

Suma los seis destinos de playa de la tabla: son 18,200 búsquedas al mes. Es la mayor parte de la demanda por destino que ves arriba. Dicho de otro modo, el comprador de Estados Unidos busca sobre todo donde aplica la zona restringida. Si tu desarrollo está ahí, el fideicomiso entra en tu presentación de ventas desde la primera llamada. Los meses en que sube esa búsqueda y los municipios donde más compra el extranjero están en nuestra nota sobre compradores extranjeros de Estados Unidos.

Qué cambia dentro de la zona restringida

Dentro de la franja el extranjero accede al inmueble por medio de un fideicomiso. La LIE lo arma así:

1. El banco es el fiduciario. Una institución de crédito adquiere los derechos sobre el inmueble, con permiso de la SRE (artículo 11).
2. El comprador es el fideicomisario. El fideicomiso le permite la utilización y el aprovechamiento del inmueble sin constituir derechos reales a su favor (artículo 11).
3. Uso, goce y rendimientos. Utilización y aprovechamiento quiere decir usar y gozar el inmueble, con sus frutos, productos y cualquier rendimiento de su operación, como las rentas (artículo 12).
4. Hasta 50 años, prorrogables. El fideicomiso dura un máximo de cincuenta años y se prorroga a solicitud del interesado (artículo 13).
5. La SRE vigila. Puede verificar en cualquier momento que se cumplan las condiciones del permiso (artículo 13).

El lenguaje de tu material de ventas

Revisa cada palabra de tus folletos. En zona restringida el comprador extranjero no es dueño del inmueble en sentido legal. Es fideicomisario. Si tu material dice “serás propietario”, promete algo que la ley no le da.

Usa frases que sí se sostienen:

• “Tendrás el uso, el goce y las rentas del inmueble por medio de un fideicomiso bancario.”
• “El fideicomiso dura hasta 50 años y se puede prorrogar.”
• “Un banco mexicano es el fiduciario, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.”

El agente de Estados Unidos que trae al comprador va a repetir lo que tú le des. Dale frases correctas desde el principio.

Cuánto tarda el permiso

El permiso lo pide el banco fiduciario, no tú ni el comprador. Según el artículo 14 de la LIE, la SRE debe resolver en 5 días hábiles si la solicitud entra por su unidad central, o en 30 días hábiles si entra por una delegación estatal. Si no resuelve en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada.

Un aviso práctico. La página oficial del trámite informa que la SRE suspendió el plazo de 5 días hábiles por fallas técnicas de su sistema electrónico, el SIPAC27, con base en un acuerdo del 29 de septiembre de 2020. La misma página aclara que el trámite no se suspendió. Mientras el aviso siga publicado, no le prometas al comprador un plazo cerrado ni cuentes con la aprobación automática. Pregúntale al banco fiduciario cuánto está tardando hoy. El paso a paso completo, con cada plazo de ley, está en nuestra guía del fideicomiso para extranjeros.

El trámite también lleva un pago de derechos, que fija el artículo 25 de la Ley Federal de Derechos. El banco te dirá el monto vigente y sus propios honorarios.

Si el comprador usa una sociedad mexicana

La LIE prevé otra vía. Una sociedad mexicana con el convenio del artículo 27 en sus estatutos puede adquirir el dominio de inmuebles en la franja para actividades no residenciales, con aviso a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes (artículo 10, fracción I). Si el uso es residencial, esa sociedad también pasa por el fideicomiso (artículos 10, fracción II, y 11, fracción I). Para una casa o un departamento de descanso, el camino normal es el fideicomiso.

Qué cambia fuera de la zona restringida

Tierra adentro, lejos de playas y fronteras, el extranjero adquiere el inmueble directamente. Antes presenta ante la SRE un escrito en el que acepta lo que dice la fracción I del artículo 27 y obtiene el permiso (LIE, artículo 10 A).

El plazo depende del municipio:

• Totalmente fuera de la franja. El permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa en el Diario Oficial dentro de los 5 días hábiles siguientes.
• Parcialmente dentro de la franja. La SRE resuelve en 30 días hábiles.

La SRE también puede publicar acuerdos generales para que, en ciertos casos, baste con presentar el escrito, sin permiso. Tu notario sabe si tu operación entra en alguno.

En los dos casos la operación se formaliza en escritura pública ante notario en México y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, para que tenga efectos frente a terceros. Dentro de la franja, lo que se escritura es la transmisión al fideicomiso. El detalle de esa parte está en nuestra guía para vender a extranjeros en México.

Zona restringida: lista de revisión para tu desarrollo

Antes de salir a buscar compradores de Estados Unidos y Canadá, resuelve esto:

• Ubica tu predio: distancia a la playa y a la frontera, y municipio. Confírmalo con tu notario contra la lista del INEGI.
• Si estás en la franja, elige un banco fiduciario y pregúntale tiempos reales, derechos y honorarios.
• Ten un notario con experiencia en fideicomisos para extranjeros.
• Corrige tu material: fideicomisario, uso y goce, rentas, 50 años prorrogables. Quita “dueño” y “propietario”.
• Prepara una hoja de una página que explique el fideicomiso en inglés para el agente.
• Ten lista la ficha de cada unidad. Aquí están los datos mínimos de una ficha técnica inmobiliaria.

Cómo venderle al comprador de Estados Unidos desde la zona restringida

Resuelta la parte legal, falta el comprador. Builders Update México publica tu inventario para cerca de un millón de agentes en Estados Unidos, Canadá, Europa y Medio Oriente. Ellos traen al comprador y la operación se firma ante notario en México.

Si entregas todo tu inventario, no hay costo de entrada. Pagas solo cuando vendes: USD $400 por unidad vendida, más el 3% de Builders Update al cierre. ¿Prefieres publicar solo algunas unidades? USD $100 por unidad. Firmas directo con Builders Update México y recibes el contrato modelo antes de firmar. Revisa cómo lo cubrimos en la sección de certeza jurídica.

Siguiente paso

Si tu desarrollo está en la costa y ya tienes el fideicomiso resuelto o en trámite, reserva tu lugar en la primera cohorte. Te mandamos el formato de carga y agendamos una sesión de 30 minutos con tu equipo.

Información general. No sustituye la asesoría de un abogado o notario.